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은퇴와 노후 안정을 앞둔 60대 이상의 경우 감당할 수 있는 세금 감면 혜택을 놓치는 경우가 많습니다. "나이가 들었으니 혜택이 있지 않을까?"라고 기대하는 것만으로는 부족합니다. 특히 임대사업자로 등록한 후 취득세, 재산세, 소득세, 종합부동산세 등 다양한 세목에서 감면, 공제를 받을 수 있다는 사실은 잘 알려져 있지 않습니다.
이 글에서는 60세 이상 시니어 임대 사업자가 놓칠 수 있는 세금 감면, 적용 방법, 자주 발생하는 실수를 자세히 정리해드리겠습니다.
1. 60세 이상 임대사업자가 놓치기 쉬운 ‘장기보유특별공제’
임대사업자로서 부동산을 오래 보유했다면, 매도 시 발생하는 양도차익에 대해 **장기보유특별공제(장특공제)**를 받을 수 있습니다. 하지만 이 제도는 단순히 보유 기간만으로 혜택을 주는 것이 아니라, 임대 등록 여부, 임대기간, 임대의무 준수 여부에 따라 공제율이 달라지기 때문에 반드시 사전 이해가 필요합니다.
- 기본적으로 3년 이상 보유한 주택은 양도세 계산 시 일정 비율로 공제를 받을 수 있습니다.
- 그러나 임대사업자가 민간임대주택 등록을 했을 경우, 최대 80%까지 장특공제를 받을 수 있습니다.
예를 들어 10년 이상 임대를 지속하면서 임대 등록을 유지하고, 임대 의무를 위반하지 않았다면 30% 보유기간 공제 + 50% 임대기간 공제 = 총 80% 공제율 적용이 가능합니다.
이는 양도차익이 1억 원이라면 8천만 원을 공제받는 것이고, 실질 과세는 2천만 원에 대해서만 이뤄지는 구조입니다.
하지만 이 제도는 중간에 의무 위반이나 등록 말소가 발생하면 혜택이 사라질 수 있으므로, 꼼꼼한 유지 관리가 필요합니다.
※ 참고자료
👉 국세청 장기보유특별공제 안내
2. 고령자 세액공제 – 종합소득세 신고 시 반드시 챙겨야 할 절세 포인트
60세 이상 고령자 임대사업자가 매년 종합소득세 신고를 할 때 반드시 확인해야 하는 것이 고령자 세액공제입니다.
해당 제도는 일정 요건을 충족하면 세금에서 일정 비율을 직접 차감해주는 매우 유리한 제도입니다.
- 60세 이상 납세자 중, 총급여 1억 원 이하, 종합소득 7천만 원 이하인 경우
→ 연 150만 원 한도로 세액공제를 받을 수 있습니다. - 65세 이상인 경우는 공제한도가 200만 원으로 늘어나며,
- 70세 이상이면 250만 원까지 적용됩니다.
이 공제는 소득이 낮을수록 세율에 관계없이 혜택이 커지는 구조이기 때문에, 임대소득 외에 다른 소득이 적은 고령자에게 매우 유리합니다.
종합소득세 신고 시 직접 체크하지 않으면 누락될 수 있으므로 세무대리인에게 반드시 확인하거나 홈택스 신고 시 옵션을 꼼꼼히 검토해야 합니다.
※ 참고자료
👉 종합소득세 고령자 세액공제 안내 – 홈택스
3. 등록 임대사업자에게 제공되는 재산세·취득세 감면 혜택
과거에는 임대사업자로 등록하면 지방세 감면 혜택이 많았지만, 현재는 조건이 까다로워졌습니다. 그러나 60세 이상 고령자일수록 여전히 받을 수 있는 혜택이 존재합니다.
재산세 감면
- 일정 면적 이하(전용 85㎡ 이하)의 주택을 등록 후 8년 이상 장기 임대하는 경우
→ 재산세 50% 감면
특히 1가구 1주택 상태에서 등록한 장기임대주택은 지방세 감면 대상이 되기 쉽습니다.
주택 수에 포함되지 않는 점 또한 절세에 큰 장점입니다.
취득세 감면
- 고령자 명의로 소형 임대주택을 신규 취득해 등록할 경우,
→ 취득세의 50%를 감면받을 수 있는 조례가 지자체에 따라 존재합니다.
※ 단, 이 감면은 시군구 조례에 따라 다르므로, 사전에 관할 시청 세무과에 직접 문의하는 것이 정확합니다.
※ 참고자료
👉 서울시 등록임대주택 지방세 감면 안내
4. 소득세 절세를 위한 ‘간주임대료’ 기준과 신고 요령
60세 이상 임대사업자가 주택을 여러 채 보유하고 있다면, 간주임대료 과세 대상이 될 수 있습니다. 이는 전세보증금 등의 이자수익이 실제 발생하지 않아도 세금이 부과되는 제도로, 절세를 위해 반드시 사전 이해가 필요합니다.
- 보증금 합계가 3억 원 초과일 경우,
→ 초과분에 대해 연 60%의 정기예금 이자율을 적용해 소득으로 간주합니다.
예를 들어 보증금 총액이 5억 원이라면 초과분 2억 × 60% × 기준이자율(예: 2%) = 연 240만 원 정도가 소득으로 잡히는 구조입니다.
하지만 65세 이상 고령자의 경우,
해당 소득이 연 2천만 원 이하일 경우 분리과세 선택 가능하며, 비용처리 항목을 적극 활용하면 실질 세부담을 줄일 수 있습니다.
신고할 때는 다음을 반드시 준비하세요:
- 전세보증금 합계와 세부 내역
- 이자율 기준 확인 (국세청 고시 확인)
- 필요경비 내역 (예: 수선비, 관리비 등)
※ 참고자료
👉 국세청 간주임대료 계산기
5. 2026년부터 달라지는 임대사업자 관련 세법 개정안 체크
2026년부터 시행될 세법 개정안 중 임대사업자에게 직접적인 영향을 주는 항목이 다수 포함되어 있습니다. 특히 고령 임대사업자라면 사전에 대비가 필요합니다.
주요 변경사항
- 임대소득 연 600만 원 이하도 전면 과세 대상으로 전환 예정
- 기존에는 2천만 원 이하 소득자는 분리과세 또는 비과세 선택 가능했으나,
→ 2026년부터는 소득 구간과 관계없이 종합과세 대상이 확대됩니다. - 임대주택 등록 시 세액감면 축소
→ 기존 재산세·취득세 감면 혜택이 점진적으로 줄어들 예정 - 소득세 세율 인상 예정 (누진 구조 유지)
→ 특히 고령자라도 종합소득이 일정 기준을 넘으면 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
대응 방법
- 세무사와 상담 후 ‘임대법인 전환’ 고려
- 보유 주택 중 실거주 목적 외 매도 검토
- 가족 명의 분산 임대전략 활용
60세 이상 임대사업자는 일반적인 사업자보다 절세 전략이 더 다양하게 열려 있지만,
실제로는 대부분 몰라서 못 받는 혜택이 많습니다.
이번 글에서 다룬 장기보유특별공제, 고령자 세액공제, 지방세 감면, 간주임대료 대응, 세법 개정 체크까지 종합적으로 관리해야 실질적인 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
